Tilintarkastaja vai toiminnantarkastaja?

Ensimmäisenä on hyvä tarkastaa talonne yhtiöjärjestys ja lukea;
patentti- ja rekistelihallituksen ohje As Oy tilintarkastuksesta

Yhtiöjärjestys on asunto-osakeyhtiön raamattu, jota noudatetaan pääsääntöisesti aina. Jos yhtiöjärjestys sisältää esim. määräyksen kahdesta KHT tilintarkastajasta, on tätä määräystä noudatettava.

Tilanteeseen ei saa muutosta kuin yhtiöjärjestystä muuttamalla. Yhtiöjärjestyksen muutos menee yhtiökokouksessa läpi 2/3 enemmistöpäätöksellä kun vastikeperusteisiin ei puututa.

Tilintarkastuslaki määrää, ettei tilintarkastajana voi toimia kuin HTM tai KHT nimikkeellä. Tämä on hyvä päätös, näin saatiin karsittua sekä yritysmaailmasta että As Oy maailmasta nk. maallikkotarkastajat pois. Maallikkotarkastajien kokemus / näkemys ei monessakaan tapauksessa riittänyt analysoimaan tilinpäätöksen oikeellisuutta.

Kuten nimikin jo viittaa, keskittyy tilintarkastaja vain taloudelliseen selvitykseen yhtiön kirjanpito ja hallintoaineistoon tutustuen.

Mikä toiminnantarkastajan rooli on?
Moni on ajatellut, että toiminnantarkastaja olisi aikaisempaa maallikkotilintarkastajaa vastaava toimija.

Näkemykseni eroaa kuitenkin näistä näkemyksistä huomattavasti.
Toiminnantarkastajan rooli Asunto-osakeyhtiön tarkastamisessa on varsin laaja ja koskee koko yhtiön toimintaa ja elinkaarta.

Toiminnantarkastajan tekemän (ensimmäisen)tarkastuksen jälkeen osakkailla tulisi olla selkeä kuva seuraavista asioista:

Yhtiön talous, erityisesti lainaosuuksien ja tilinpäätösten osalta

PTS korjausten perusteet, kaikissa taloissa on varmasti laadittu 5-vuotinen PTS, mutta mihin faktoihin / näkemyksiin PTS perustuu?

Yhtiön energiatalous, kuinka sitä seurataan ja mitkä ovat energiatehokkuuden jatkuvat toimenpiteet (lue => kuinka yhtiön suurimpia menoeriä hallitaan)?

Yhtiön sopimukset; isännöinti, huolto, siivous, jäte, lämpö, sähkö, ym. sopimukset, vastaavatko sopimukset nykypäivää ja onko niissä riittävän selkeät vastuunjaot (riitatilanteessa luetaan aina mitä lukee sopimuksessa)

Asiakirjat, kuinka asiakirjojen hallinnointi on järjestetty

Laadunvalvonta, onko yhtiöllä toimivaa laadunvalvontaa

Yhtiöjärjestyksen tulkinta, onko yhtiöjärjestys nykylain mukainen ja onko siinä osakkaiden ja yhtiön kannalta riittävät tiedot

Rakennusoikeus, tarkastetaan ja vahvistetaan yhtiön käytetty ja käyttämätön rakennusoikeus

Onko yhtiöllä strategiaa / tahtotilaa

Riskikartoitus, toiminnantarkastus sisältää lyhyen riskikartoituksen edellämainittujen seikkojen pohjalta millaisia riskejä kotitalosi sisältää

Mainittujen toimien jälkeen ja asianmukaisen selvityksen saatuaan, osakkailla ja hallituksella sekä isännöitsjällä on näkemys yhtiön kokonaistilasta.

Tulevaisuus on tämän jälkeen kiinni yhtiökokouksesta ja siellä valittavasta hallituksesta, kuinka monen ihmisen suurin yksittäinen omaisuuserä hoidetaan ja kuinka sen arvoa ylläpidetään.

Yksi seikka tulee varmasti olemaan, että toiminnantarkastus päivitetään vuosittain ja näin voidaan olla varmoja omaisuuden oikeasta arvonkehityksestä.

Ja kuka toiminnantarkastuksen voi suorittaa?
On sinänsä harmi, ettei toiminnantarkastajalle ole määritetty kelpoisuusvaatimuksia. Tilaaja, eli isännöitsijä tai hallitus määrittää millaisen toiminnantarkastajan yhtiö haluaa ottaa palvelukseensa.
Suosittelen käyttämään tekemääni listaa valinnassa, kaikki mainitut seikat ovat yhtiön ja sen tulevaisuuden / arvonkehityksen kannalta tärkeitä.